شناسایی و اولویت‌بندی فنون بالقوه تأمین مالی اسلامی مسکن از طریق بازار پول در ایران
Article data in English (انگلیسی)
مقدمه
دين مبين اسلام تأكيد ويژه‌اي بر اهميت و جايگاه خانة مسكوني براي كسب آرامش روحي و معنوي دارد. همين موضوع سبب شده است كه دولت‌ها و حكومت‌هاي اسلامي اهميت خاصي براي اين مقوله قايل گردند، تا آنجا كه طبق قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني بوده و دولت موظف است كه با به‌كارگيري همة امكانات، براي ايجاد رفاه، رفع فقر و رفع محروميت، اقدام به تأمين مسكن نمايد.
امروزه بانك‌ها نقش مهمي در تأمين مالي مسكن، به‌عنوان يكي از نيازهاي ضروري آحاد مردم، ايفا مي‌كنند. خريداري مسكن در بيشتر جوامع، بسيار پرهزينه است. آمارها نشان مي‌دهد كه مسكن به طور متوسط، نيمي از دارايي خالص افراد را در كشورهاي اروپايي تشكيل مي‌دهد. همچنين تحقيقات اخير قيمت مسكن متعارف را به طور متوسط، از چهار برابر درآمد سالانة افراد در كشورهاي توسعه يافته، تا هشت برابر در كشورهاي در حال توسعه، برآورد مي‌كند. شواهد و مسائل مزبور نشان مي‌دهد خريد مسكن براي اكثريت مردم، تنها با گسترش پرداخت هزينه‌هاي سنگين آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهاي تأمين مالي ممكن است. در نتيجه، امروزه اهميت بحث تأمين مالي مسكن بيش از پيش مشخص شده است (درگاهي، 1387).
در اين ميان، نظام مالي اسلامي، كه بيش از چند دهه از ظهور آن در ادبيات مالي و اقتصادي جهان نمي‌گذرد، سعي در شناسايي، بررسي و ارائة روش‌هايي دارد كه در عين كارايي لازم، توانايي جاي‌گزيني با ساير ابزارهاي متداول و مرسوم در حوزة تأمين مالي مسكن را داشته باشد.
يكي از مهم‌ترين مشكلات بخش مسكن در ايران، نظام تأمين مالي ناكارآمد و استفاده از روش‌هاي سنتي عمدتاً بانك‌محور در اين حوزه است. مقالة پيش‌رو به دنبال مقايسه و رتبه‌بندي روش‌هاي تأمين مالي مسكن با تمركز بر تأمين مالي مسكن در ايران مي‌باشد. براي اين منظور، پس از معرفي فنون متداول تأمين مالي اسلامي مسكن به تجزيه و تحليل و رتبه‌بندي آنها مي‌پردازيم. اين بررسي بر اساس روش دلفي صورت گرفته است.
پيشينه تحقيق
در زمينه روش‌هاي تأمين مالي مسكن در بانك‌هاي اسلامي و نظام بانكي جمهوري اسلامي ايران مطالعاتي انجام گرفته كه در ادامه به برخي از آنها اشاره مي‌شود:
1. اسلامي بيگدلي و فاضليان (1384) برخي روش‌هاي تأمين مالي مسكن را معرفي كرده‌اند. در اين بررسي، روش‌هاي مرابحه، اجاره به شرط تمليك و مشاركت كاهنده معرفي شده است.
2. درگاهي (1387) تجربه كشورهاي توسعه يافته و در حال توسعه در تأمين‌هاي مسكن را تشريح و مقايسه نموده است.
3. مك ميلن (2012) ضمن بررسي روش‌هاي اسلامي تأمين مالي مسكن با استفاده از نمودار، روند اجراي روش‌هايي از جمله مرابحه، تورق، بيع نسيه و استصناع موازي را تشريح نموده است.
4. تلسماتي (2002) در خلال كتاب اخلاق بانك‌داري به معرفي برخي تجربه‌هاي تأمين مالي اسلامي مسكن از جمله روش اجاره به شرط تمليك در بانك واحد كويت مي‌پردازد.
5. اسمولر و حسن (2011) ظرفيت‌هاي مشاركت‌كاهنده در تأمين مالي مسكن را بررسي كرده‌اند.
در اين مقاله ضمن بهر‌گيري از يافته‌هاي مطالعات قبلي، به رتبه‌بندي روش‌هاي بالقوه تأمين مالي مسكن در جمهوري اسلامي ايران بر اساس نظر خبرگان مي‌پردازيم.
شيوه‌هاي متداول تأمين مالي اسلامي مسكن
بانك‌ها و مؤسسات مالي اسلامي از شش روش تأمين مالي مرابحه، اجاره به شرط تمليك، مشاركت‌كاهنده، تورق، و استصناع موازي استفاده مي‌كنند.
1. مرابحه
«مرابحه» بيعي است كه در آن فروشنده كالا را به بيشتر از قيمت آن (با فرض علم متعاقدان به اصل قيمت) مي‌فروشد. صحت مرابحه تابع شرايط ذيل است:
ـ رأس‌المال (قيمت اصل مال يا ارزش سرمايه) را هم بايع و هم مشتري در وقت عقد بدانند.
ـ مقدار سود را در وقت عقد هر دو بدانند.
ـ دريافت اجرت حمل و نقل و دلالي و نگهباني از كالاي مزبور منوط به توافق طرفين و مشخص بودن مقدار آن است.
بنابراين، رأس‌المال و سود بايد براي بايع و مشتري در زمان عقد معلوم باشد، در صورتي كه معلوم نباشد آن معامله باطل است (قاروبي، 1416ق).
عقد مرابحه از گذشته متداول و مرسوم بوده و بدين صورت است كه كسي كالاي خود را با درصد يا مقدار بيشتر از قيمت خريد به ديگري بفروشد؛ يعني بگويد. من روي اين كالا 10 درصد قيمت خريد و يا ـ مثلاً ـ هزار تومان سود مي‌خواهم. خريدار هم مي‌تواند چنين قراري با فروشنده بگذارد؛ يعني بگويد: 10 درصد مبلغ خريد آن كالا به تو سود مي‌دهم كه در اين صورت، لازم است فروشنده، خريدار را از قيمت خريد مطلع سازد.
استفاده از مرابحه جهت تأمين مالي مسكن تحت عنوان قرارداد فروش اقساطي صورت مي‌پذيرد. در نظام بانكي بدون ربا، بانك‌ها فروش اقساطي خود را از اين طريق انجام مي‌دهند؛ بدين صورت كه ـ براي مثال ـ در معاملات مسكن، بانك ابتدا آن را خريداري كرده و سپس به مشتري به صورت اقساطي مي‌فروشد (اسلامي بيدگلي و فاضليان، 1384).
«فروش اقساطي» عبارت است از: واگذاري عين به بهاي معلوم به غير، به گونه‌اي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي يا غيرمساوي در سررسيد يا سررسيدهاي معين دريافت گردد (آيين‌نامه تسهيلات بانكي مصوب هيئت وزيران، 1362).
هنگامي كه تأمين مالي براساس تسهيم سود و زيان به سبب مشكلات مربوط به تعيين سود و يا كوتاه بودن مدت سررسيد، عملي نباشد بانك‌ها مجاز به تأمين مالي بر مبناي سود متعارف هستند. بانك بنابه درخواست مشتري، اقدام به خريد كالاي مورد نظر مي‌كند و آن را براساس قيمت تمام شده مي‌فروشد. پرداخت را مي‌توان با تأخير يا به صورت كلي يا به صورت اقساط در مدت زمان مشخص انجام داد. تعيين سود متعارف با توافق طرفين صورت مي‌پذيرد. اگر چه بانك‌ها مجاز به دريافت سود متعارف هستند، ولي نمي‌توانند در صورت تأخير در بازپرداخت، سود ديركرد بر سود متعارف را مطالبه نمايند. دريافت جريمه تأخير با استناد به برخي برداشت‌هاي فقهي، ربا تلقي مي‌شود (اسلامي بيدگلي و فاضليان، 1384).
مرابحه به عنوان يكي از روش‌هاي مرسوم تأمين مالي مسكن در سطح بسياري از مؤسسه‌هاي مالي اسلامي جهان، مطرح است. در بين فنون تأمين مالي اسلامي، كه موضوع استفاده از اعتبارات در خريد مسكن مورد نظر است، مرابحه گزينه‌اي است كه قابليت تطابق بيشتري با روش‌هاي استاندارد و مرسوم در فرايند معاملات مسكن و مستغلات دارد (توماس، 1999).
مفهوم كلي روش مرابحه و استفاده از آن در جهت تأمين مالي مسكن به اين صورت است كه مالكيت از فروشنده به بانك (هر نهاد مالي تأمين كننده سرمايه) و سپس از بانك به مشتري در ابتداي زمان قرارداد يا هر زمان ديگر كه در ابتداي قرارداد بر آن توافق مي‌شود، انتقال مي‌يابد. شكل (1)، روند تأمين مالي مسكن را با استفاده از روش مرابحه نشان مي‌دهد:
. بانك و مشتري توافق‌نامة مرابحه را امضاء مي‌كنند.
2. مشتري دربارة قرارداد خريد مسكن با فروشنده مذاكره مي‌كند اما قرارداد را اجرا نمي‌نمايد.
3. بانك پس از تأئيد قرارداد خريد مسكن، آن را اجرا مي‌كند.
4و5. بانك، مسكن مورد نظر را به قيمتي كه برابر با مجموع مبلغ تأمين مالي (وجه نقد آني پرداخت شده) و آورده سرمايه مشتري است، خريداري مي‌كند.
6. بانك، مسكن را به مشتري مي‌فروشد.
7. مشتري انجام تعهدات مندرج در توافق‌نامه مرابحه را با قرار دادن رهن نزد بانك تضمين مي‌نمايد؛
8. مشتري مبلغ تأمين مالي را در قالب اقساط مدت‌دار به صورت دوره‌اي پرداخت مي‌كند.
اقساط پرداختي توسط مشتري بسته به مدت پرداخت و نرخ سود متعارف توافقي ميان مشتري و بانك، تعيين مي‌شود.
2. اجاره به شرط تمليك
«اجاره به شرط تمليك»، عنوان جديدي است كه در سال‌هاي اخير، به لحاظ نيازهاي روز، به عرصة حقوقي وارد شده است. طرفين قرارداد با قصد اينكه عين مستأجره تا پايان مدت اجاره در تمليك موجر باشد و پس از پرداخت آخرين قسط به ملكيت مستأجر درآيد، اقدام به عقد مزبور مي‌كنند. طرفين قرارداد مي‌توانند تمام اشخاص، اعم از حقيقي و حقوقي، خصوصي يا عمومي باشند، اما به‌سبب آنكه بانك‌ها در اجراي وظايف قانوني خويش مي‌توانند اموالي را به اشخاص ديگر واگذار كنند، بيشتر چنين قراردادهايي ميان بانك‌ها و اشخاص منعقد مي‌شود (اسلامي بيدگلي و فاضليان، 1384).
كشورهاي اسلامي قرارداد «اجاره به شرط تمليك» را با اندكي دخل و تصرف در ساختار حقوقي خويش وارد كرده‌اند. سوريه در ماده 398 قانون مدني، ليبي در ماده 419 قانون مدني، و عراق در ماده 534 قانون مدني، اجاره به شرط تمليك را پذيرفته و احكام آن را بيان نموده‌اند (تفرشي و وحدتي شيرازي، 1380).
در ايران، نخستين تعريف از «عقد اجاره به شرط تمليك» در ماده 57 آيين‌نامه تسهيلات اعطايي بانكي (آيين‌نامه تسهيلات بانكي، 1362، فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا) آورده شده است: «اجاره به شرط تمليك، عقد اجاره‌اي است كه در آن شرط شود مستأجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستأجره را مالك گردد» (پاكدامن، 1373، ص282ـ280).
اجاره به شرط تمليك به صورتي كه امروزه مطرح است، سابقة فقهي ندارد. البته اين نوع قرارداد، كه تركيبي از اجاره و بيع است، در بعضي از متون فقهي اماميه مطمح نظر قرار گرفته است. علامه حلّي در كتاب قواعدالاحكام مي‌فرمايد: «يجوز أن يجمع بين شيئين مختلفين فمازاد في العقد، كبيع و سلف، او اجاره و بيع، او نكاح و بيع و اجاره.» بدين سان، در شكل معمولي اجاره به شرط تمليك، مستأجر بلافاصله پس از عقد، حق تصرف در كالا را پيدا مي‌كند و در قبال آن، درصدي از مبلغ مقرر را نقداً به مالك مي‌پردازد. وقتي مستأجر باقي‌مانده مبلغ مقرر را به صورت اقساط پرداخت كرد، مالكيت كالا به مستأجر انتقال مي‌يابد. از تعريف مزبور چنين برمي‌آيد كه انتقال مالكيت مال پس از پرداخت اقساط، خودبه‌خود صورت مي‌گيرد (تفرشي و وحدتي شيرازي، 1380).
بسياري از نهادهاي معتبر مالي اسلامي در جهان، چون «مؤسسه لاربا» در ايالات متحدة آمريكا و «بانك واحد كويت» در انگلستان، از اجاره به شرط تمليك در جهت تأمين مالي مسكن استفاده مي‌كنند. در اين روش، مشتري، مسكن منظور را انتخاب مي‌كند و به بانك (تأمين كنندة منابع مالي) ارائه مي‌دهد. در اين زمان، بانك با مشتري وارد نوعي اجارة عملياتي مي‌گردد. بانك در خصوص فروش و مشتري در خصوص خريد مسكن توافق مي‌كنند. مشتري اجارة مسكن را به بانك پرداخته و همزمان به يك حساب پس انداز، مبالغي را واريز مي‌كند. مبالغ واريزي بايد به صورتي باشد كه پس از گذشت يك زمان مشخص، مشتري توانايي خريد مسكن منظور را داشته باشد. همچنين اسناد رهن توسط بانك و مشتري امضا مي‌گردند (اسلامي بيدگلي و فاضليان، 1384).
شكل (2) سازوكار تأمين مالي مسكن را با استفاده از روش اجاره به شرط تمليك نشان مي‌دهد:
شكل 2: روند تأمين مالي مسكن براساس روش «اجاره به شرط تمليك»
. پس از انتخاب مسكن مورد نظر توسط مشتري و تأييد بانك، بانك و مشتري قرارداد «اجاره به شرط تمليك» را منعقد مي‌نمايند.
2. بانك، مسكن را خريداري و مالكيت را تصاحب مي‌كند.
3. بانك، مسكن را به مشتري اجاره مي‌دهد؛
4. مشتري اقساط اجاره را در زمان‌هاي مشخصي در طول مدت قرارداد پرداخت مي‌كند، تا آنجا كه با آخرين پرداخت، توانايي تصاحب مالكيت مسكن را داشته باشد.
مالكيت مسكن در طول مدت قرارداد اجاره به شرط تمليك، در اختيار بانك باقي مانده، و در خاتمه، به مشتري انتقال مي‌يابد.
«بانك واحد كويت» يكي از مؤسسات معتبر مالي اسلامي مستقر در انگلستان است كه از سال 1997 سازوكار اجاره به شرط تمليك را اعمال نموده است. اين فرايند، كه طرح خريد مسكن براساس «عقد اجاره» نام گرفته، در اين مؤسسه به صورت ذيل اجرا مي‌شود:
ـ مشتري مسكن منظور را انتخاب و با فروشنده درباره قيمت خريد آن توافق مي‌كند.
ـ «بانك واحد كويت» به عنوان تأمين كنندة منابع مالي، مسكن را طي قراردادي به نام «تعهد به خريد» خريداري مي‌كند. قيمت خريد بين بانك و مشتري دقيقاً معادل قيمتي است كه بانك به فروشنده پرداخت نموده است.
ـ در همين زمان، مشتري با بانك، يك قرارداد اجاره امضا مي‌كند كه به مشتري حق تصرف در مسكن مزبور را مي‌دهد.
مشتري توافق مي‌كند كه ماهانه به «بانك واحد كويت» مبالغي پرداخت نمايد كه بخشي از آن براي خريد مسكن از بانك و بخش ديگر اجارة مسكن است.
ـ هر 12 ماه، ميزان پرداخت ماهانه، معين و مشخص مي‌شود كه معمولاً از آوريل هر سال تا آوريل سال بعد است.
ـ مشتري در هر زمان، كه ارادة خريد داشته باشد، مي‌تواند با پرداخت ميزان باقي‌مانده، مسكن را تصاحب نمايد (اسلامي بيدگلي و فاضليان، 1384).
. مشاركت كاهنده
«مشاركت كاهنده» روش نسبتاً جديدي است كه توسط انديشمندان مسلمان عصر حاضر به منظور تسهيل سرمايه‌گذاري در جوامع مسلمان طراحي و تنظيم شده است. مشاركت كاهنده به‌ندرت توسط بانك‌هاي اسلامي بكار گرفته شده و حتي پس از تأئيد سازوكار آن در اولين «همايش بين‌المللي بانك‌داري اسلامي» (دوبي، 1979) از سوي نظام مالي اسلامي از آن چندان استقبال نشد (بن‌جلالي و خان، 1995، ص 16).
مشكلاتي همچون پيچيدگي، مسئلة نمايندگي، قابليت اعتماد، مدت و خاتمه قرارداد در رابطه با مضاربه و مشاركت سنتي و متعارف، بانك‌هاي اسلامي را در اجراي موفقيت‌آميز اين روش‌هاي تأمين مالي ناتوان ساخته است (باچا، 2006). در اين زمينه، بن‌جلالي و خان استفاده از روش «مشاركت كاهنده» را پيشنهاد مي‌كنند كه نهاد تأمين مالي كننده را قادر مي‌سازد به مالكيت خود در يك طرح به تدريج خاتمه دهد. اين دو صاحب‌نظر معتقدند: با اجراي روش «مشاركت كاهنده» مي‌توان از برخي مشكلات پيش‌روي روش‌هاي «مضاربه» و «مشاركت» اجتناب ورزيد. براي مثال، انتظار مي‌رود مالكيت بخشي از طرح، عامل بازدارندة مناسبي در مقابل مخاطرات اخلاقي و كژرفتاري‌ها باشد. در همان زماني كه آوردة سرمايه بانك در يك طرح خاص به تدريج، كاهش مي‌يابد، بانك قسمتي از سرماية خود را بازيافت كرده، مي‌تواند آن را همراه با سهم خود از سودهاي حاصل از طرح، صرف سرمايه‌گذاري در طرح‌هاي جديدي نمايد (بن‌جلالي و خان، 1995، ص 14).
اعتقاد بر اين است كه مشاركت كاهنده به عنوان يك روش تأمين مالي اسلامي، كاراتر و منصفانه‌تر است (همان، ص 55؛ كا، 2009). در قرارداد مشاركت كاهنده، زمان لازم براي انتقال مالكيت كوتاه‌تر خواهد بود (بن‌جلالي و خان، 1995، ص 54؛ ميرا و زولجستري، 2005). افزون بر اين، بن‌جلالي و خان معتقدند: مشاركت كاهنده از طريق سازوكار بازتوزيع مي‌تواند به تخصص‌گرايي، بهره‌وري و كاهش فقر منتهي گردد (بن‌جلالي و خان، 1995، ص 54). همچنين رازلي مشاركت كاهنده را راه حل مشكل نوسان‌ها و عدم قطعيت پيش‌روي بانك‌هاي اسلامي مي‌داند كه ناشي از وابستگي بيش از حد به روش تأمين مالي بيع نسيه است (رازلي، 2005، ص 142).
روش مشاركت كاهنده براي تأمين مالي مسكن، در كارگاه آموزشي برگزار شده توسط «مؤسسه آموزش و تحقيقات اسلامي عربستان» و «بانك املاك سودان» در سال 1991 موضوع بحث قرار گرفت و تأئيد شد. همچنين در چندين مقاله، روش‌هاي گوناگوني براي تأمين مالي مسكن ارائه و به‌كارگيري آنها توسط چندين نهاد از جمله «بانك اسلامي اردن» و «بانك بين‌المللي بركت» لندن با جزئيات كامل تشريح گرديد. نتيجة كارگاه آموزشي مذكور اين بود كه از بين گزينه‌هاي گوناگون تأمين مالي، «مشاركت كاهنده» منطبق با شريعت بوده و قابل پياده‌سازي در حوزة تأمين مالي مسكن است. افزون بر اين، كليات فقهي و شرعي قرارداد مشاركت كاهنده در دهمين جلسة شوراي فقهي بانك‌داري اسلامي بانك مركزي ايران، مورخ 5 شهريور 1390، به تصويب اعضاي شوراي فقهي رسيد (تارنماي بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران). صاحب‌نظران عقيده دارند اين روش از آن‌رو كه نقش محافظ را در مقابل تورم ايفا مي‌كند، نسبت به مرابحه، بيع نسيه و روش‌هاي تأمين مالي مبتني بر بهره، وضعيت بهتري دارد (مهدي، 1995، ص 31).
ميرا و زولجستري (2005 و 2009) «مشاركت كاهنده» را با وام‌هاي متعارف و تسهيلات بيع نسيه مقايسه كرده، نشان مي‌دهند كه از بين اين سه گزينه، تأمين مالي مشاركت كاهنده از نظر هزينه تحميل شده بر مشتري، كارآمدتر از بقيه است. به عبارت ديگر، مشاركت كاهنده مقرون به صرفه‌ترين روش تأمين مالي است. علاوه بر اين، از طريق روش مزبور، مدت زمان تأمين مالي نيز به اندازه قابل توجهي كاهش مي‌يابد. در اين روش، ماندة قرارداد هيچ‌گاه از آوردة سرماية اوليه توسط نهاد تأمين مالي كننده بيشتر نخواهد بود (اسمولو و حسن، 2011).
الگوي مشاركت كاهنده را مي‌توان به سهولت براي مقاصد مالي گوناگون به‌كار گرفت. با اين حال، متداول‌ترين استفادة آن در حوزة تأمين مالي مسكن است. مراحل اساسي در ساختار مشاركت كاهنده براي تأمين مالي مسكن عبارت است از:
مرحلة اول: مشتري مسكن منظور خود را براي خريد شناسايي كرده، براي دريافت تسهيلات تأمين مالي، به بانك مراجعه مي‌كند.
ـ مشتري و بانك يك توافق‌نامة مشاركت كاهنده منعقد مي‌كنند كه هدف از آن خريداري و تحصيل مسكن مورد نظر است.
ـ سپردة اوليه/ پيش قسط پرداخت شده توسط مشتري در اين مرحله، معادل سهم وي در موافقت‌نامة مشاركت كاهنده بوده، درحالي‌كه سهم بانك برابر با مبلغ تأمين مالي است.
مرحله دوم: بانك مسكن خريداري شده را به مشتري اجاره مي‌دهد.
ـ اجاره بهاي پرداختي توسط مشتري بر مبناي درصد سهام‌داري طرفين در زمان پرداخت/ دريافت اجاره بها، بين آنها توزيع خواهد شد.
ـ سهم بانك از درآمد اجاره مشابه سود حاصل از تأمين مالي توسط يك بانك متعارف است.
مرحلة سوم: در طول مدت اجاره، در فواصل زماني توافق شده، مشتري سهام بانك را خريداري مي‌كند. وي از سهم خود در درآمد اجاره براي خريد سهام بانك در مسكن خريداري شده استفاده مي‌كند (قرارداد بيع اجرا مي‌شود). مشتري همچنين مي‌تواند پول بيشتري به‌منظور تسريع خريد سهام بانك پرداخت نمايد. با هر بار خريد توسط مشتري، سهام بانك كاهش مي‌يابد.
در پايان مدت اجاره، مسكن به طور كامل در تملك مشتري قرار گرفته، حق مالكيت به وي منتقل خواهد شد. بدين‌روي، مشاركت كاهنده خاتمه پيدا مي‌كند (اسمولو و حسن، 2011).
نتيجه‌گيري
بخش مسكن يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد ايران است كه به لحاظ داشتن ارتباط گستردة پسين و پيشين با ساير بخش‌ها، از موقعيت ويژه‌اي برخوردار است، اما اين بخش از مشكلات مزمني از جمله در زمينه تأمين مالي رنج مي‌برد. مقاله حاضر به بررسي و ارزيابي و رتبه‌بندي شش روش بالقوه تأمين مالي مسكن در جمهوري اسلامي، يعني روش‌هاي مرابحه، اجاره به شرط تمليك، مشاركت كاهنده، تورم، بيع نسيه و استصناع موازي مي‌پردازد. اين بررسي با استفاده از روش دلفي و استخراج 25 معيار ارزيابي صورت گرفته است. معيارهاي استخراج شده، مبناي تهيه پرسش‌نامه قرار گرفت.
اين پرسش‌نامه به خبرگان ارسال و نظرات آنها دربارة شش روش بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن با توجه به معيارهاي استخراج شده اخذ و در قالب يك ماتريس تصميم، جمع‌بندي گرديد. سپس با استفاده از روش «آنتروپي شانون»، درجة اهميت معيارهاي مزبور تعيين و در پايان، فنون بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن در بازار پول ايران با به‌كارگيري روش‌هاي «تاپسيس» و «ساو» اولويت‌بندي و «مشاركت كاهنده» به عنوان بهترين گزينه براي تأمين مالي اسلامي مسكن در ايران طبق نظرات خبرگان اين حوزه معرفي شد.
- آذر، عادل و علي رجب‌زاده، 1391، تصميم‌گيري كاربردي: رويكردMADM، تهران، نگاه دانش.
- اسلامي بيدگلي، غلامرضا و سيد حسن فاضليان، 1384، «معرفي روش‌هاي تأمين مالي مسكن»، پژوهشي دانشگاه امام صادق (ع)، ش 25، ص 69-94.
- اصغرپور، محمدجواد، 1392، تصميم‌گيري چند معياره، چ سوم، تهران، دانشگاه تهران.
- پاكدامن، رضا، 1373، مجموعه قوانين و مقررات خدمات اقتصادي - بازرگاني، بي‌جا، مؤسسة مطالعات و پژوهش‌هاي بازرگاني.
- تفرشي، محمدعيسي و سيدحسن وحدتي شبيري، 1380، «ماهيت حقوقي احكام و آثار اجاره به شرط تمليك»، دانشور، ش 36، ص؟؟؟-؟؟؟.
- درگاهي، حسن، 1387، مروري بر روش‌هاي تأمين مالي مسكن در تجربه اقتصادهاي توسعه‌يافته و درحال توسعه: درس‌هايي براي ايران، تهران، سيزدهمين همايش سياست‌هاي توسعه مسكن در ايران، وزارت مسكن و شهرسازي.
- عيوضلو، حسين، 1378، «بررسي فقهي عقود در بانك‌داري اسلامي»، تازه‌هاي اقتصاد، ش80، ص58-61.
- قاروبي تبريزي، شيخ‌حسن، 1416ق، النضيد، قم، داوري.
- كميجاني، اكبر و محمدنقي نظرپور، 1387، «چگونگي كاربرد عقد استصناع در قانون عمليات بانكي بدون ربا»، اقتصاد اسلامي، ش 30، ص 69-98.
- خوئي، ابوالقاسم، 1410ق، منهاج‌الصالحين، قم، مدينة العلم.
- نجفى، محمدحسن، 1387، جواهر الكلام في شرح شرائع الإسلام، بيروت، دار إحياء التراث العربي.
- نظرپور، محمدنقي، 1384، «اوراق بهادار استصناع (سفارش ساخت) ابزاري براي سياست پولي»، اقتصاد اسلامي، ش20، ص81-110.
- نظرپور، محمدنقي و ديگران، 1391، «عقد تورق براي تأمين نقدينگي از منظر فقهاي اماميه»، فقه اهل بيت(ع)، ش 69، ص 41-75.
- Bacha, O.I, 2006, “Conventional versus Mudaraba Financing: An Agency Cost Perspective”, in Pramanik, A.H. (Ed.), Islamic Banking: How Far Have We Gone?, Research Centre, International Islamic University Malaysia, Kuala Lumpur, P 94-175.
- Bendjilali, B. and Khan, T, 1995, Economics of Diminishing Musharakah, IRTI, Jeddah.
- dahabshilbank.com.
- Ka, A.N.B, 2009, Shari’ah and Legal Issues of Musharakah Mutanaqisah, available at: www.newhorizon-islamicbanking.com.
- Mahdi, M.A. (Ed.), 1995, Islamic Banking Modes for House Building Financing, IRTI, Jeddah.
- McMillen, Michael J. T, 2012, Islamic Home Purchase Financing: a Conceptual Introduction, Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP; University of Pennsylvania Law School.
- Meera, A.K.M. and Dzuljastri, A.R, 2005, “Islamic Home Financing through Musharakah Mutanaqisah and al-Bay’ Bithaman Ajil Contracts: A Comparative Analysis”, Review of Islamic Economics, Vol. 9, No. 2, P 5-30.
- _____ , 2009, “Home Financing through The Musharakah Mutanaqisah Contracts: Some Practical Issues”, j.kau: islamic econ, vol. 22, No. 1, P 3-27.
- Rosly, S.A, 2005, Critical Issues on Islamic Banking and Financial Markets, Dinamas,Kuala Lumpur.
- Smolo, E. and M. Kabir Hassan, 2011, “The Potentials of Musharakah Mutanaqisah for Islamic Housing Finance”, Journal of Islamic Banking and Finance, vol. 27, No. 1, P 60-75.
- Thomas, A, 1999, “Methods of Islamic Home Finance in The United States”, The American Journal of Islamic Finance, Accessed at: http: //www.nubank.com/Islamic/.
- Tlemsani, I. and Matthews, R, 2002, Ethical Banking: Islamic House Financing in The United Kingdom: A Comparative Study, Centre for International Business Policy, Kingston Business School.
